Contrato de arrendamiento en México: qué dice la ley y cómo hacerlo bien

Rentar una propiedad sin contrato escrito es uno de los errores más costosos que puedes cometer — para el arrendador y para el arrendatario. En México, el arrendamiento está regulado por el Código Civil Federal y los códigos civiles de cada estado, y hay cláusulas que la ley te obliga a respetar quieras o no.

Esta guía te explica qué debe incluir tu contrato de arrendamiento y cómo protegerte legalmente.

Marco legal del arrendamiento en México

El arrendamiento en México está regulado principalmente por:

Código Civil Federal — artículos 2398 al 2496
Código Civil de cada estado — cada entidad tiene sus propias variantes
Ley de Vivienda — para arrendamientos de uso habitacional

Lo más importante: el Código Civil establece derechos mínimos para el arrendatario que no pueden eliminarse por contrato, aunque ambas partes estén de acuerdo. Si tu contrato los viola, esa cláusula es nula de pleno derecho.

Qué debe incluir todo contrato de arrendamiento

1. Descripción completa del inmueble

Dirección exacta, número de departamento o local, y descripción del bien (casa, departamento, local comercial, bodega). Si hay estacionamiento, cuarto de servicio o amenidades incluidas, menciónalas.

2. Monto de la renta y forma de pago

Cantidad mensual en MXN (o USD si acuerdan otra moneda)
Fecha límite de pago (el art. 2425 del CCF indica que si no se especifica, se paga al vencimiento de cada mes)
Lugar o forma de pago: transferencia, efectivo, etc.
Penalización por pago tardío

Importante: El Código Civil prohíbe pactar aumentos automáticos basados en índices extranjeros para arrendamientos habitacionales. El aumento debe ser en pesos.

3. Depósito en garantía

Por ley no hay un máximo obligatorio, pero la práctica común es 1-2 meses de renta. El contrato debe especificar:

Monto exacto del depósito
En qué condiciones se devuelve (al término del contrato, sin daños)
Plazo para devolverlo (recomendado: 30 días naturales tras entrega del inmueble)

4. Vigencia

Fecha de inicio y fecha de término
Qué pasa al vencimiento: ¿se renueva automáticamente? ¿con cuántos días de aviso se termina?

Dato legal: Para arrendamientos habitacionales, el plazo mínimo que el arrendatario puede exigir es de 1 año (art. 2448-D del CCF para CDMX). En otros estados varía.

5. Uso permitido del inmueble

Habitacional, comercial o mixto. Si el arrendatario usa el inmueble para un fin diferente al pactado, es causa de rescisión. Sé específico: si va a instalar una oficina en casa, menciónalo.

6. Servicios y gastos incluidos

¿Qué paga el arrendador y qué paga el arrendatario? Lo usual:

Arrendador: predial, mantenimiento del edificio, reparaciones mayores
Arrendatario: luz, agua, gas, internet, mantenimiento menor

Si el inmueble está en condominio, especifica quién paga las cuotas de mantenimiento.

7. Obligaciones del arrendatario

No subarrendar sin autorización escrita del arrendador
No hacer modificaciones sin permiso
Mantener el inmueble en buen estado
Avisar inmediatamente de cualquier daño o desperfecto

8. Prohibición de subarrendamiento

Si el arrendatario subarrienda sin permiso, es causa de rescisión inmediata. Esto debe estar explícito en el contrato.

9. Causas de rescisión

Para el arrendador:

Falta de pago de dos o más mensualidades
Uso diferente al pactado
Daños al inmueble
Subarrendamiento no autorizado

Para el arrendatario:

Problemas graves de habitabilidad no resueltos
Privación del uso del inmueble

10. Inventario del inmueble

Especialmente importante: documenta el estado del inmueble al momento de la entrega. Lista los muebles incluidos (si aplica), describe daños preexistentes, y toma fotos con fecha. Esto evita disputas al final del contrato sobre quién causó qué daño.

Derechos que no puedes eliminar del arrendatario

Aunque el contrato diga otra cosa, estos derechos existen por ley:

Derecho de preferencia: Si el arrendador vende el inmueble, el arrendatario tiene derecho de comprarlo en igualdad de condiciones (art. 2448-J, CCDF).
Plazo mínimo de 1 año para arrendamientos habitacionales en CDMX.
Aviso previo de 30 días para desalojar al arrendatario cuando vence el contrato (en muchos estados).

Errores más comunes en contratos de arrendamiento

❌ No especificar qué pasa al término del contrato — ¿se renueva solo? ¿Con aumento? Muchas disputas nacen aquí.

❌ No documentar el estado inicial — sin inventario y fotos, el arrendador puede descontar daños preexistentes del depósito.

❌ Aumentos de renta sin límite — en arrendamientos habitacionales en CDMX, el aumento anual está limitado. Verifica la normativa de tu estado.

❌ No incluir datos del aval — si pides aval, sus datos deben estar en el contrato para que sea exigible.

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